2020年后房地产市场开始分化,再也不能闭着眼睛


 

今天要跟大家谈一个话题,在房价继续上涨的今天,我们还应该买房吗?该如何下手。

首先,来跟大家说一些情况。

1.过去中国经济增速一直保持在10%以上,但近两年已经下降到5%了,未来还会下降吗?我不清楚,但人均可支配收入一定会下降。

2020年后房地产市场开始分化,再也不能闭着眼睛买房了

 

2.人口下降,土地供给关系会逐渐朝平衡方向走去。

3.5G时代的到来,或许会带来各种新型的产业和不同的投资渠道。之前大多数老百姓投资无非就是股票,保险,房地产。但近两年股票不好的情况下,大家都把钱投入房地产中。造成了房价的上涨。

所以,房地产投资,一定要擦亮双眼,房地产的风口很大几率不会回到09年和15年了。政府现在就是想以稳为主。从政府2018年一年出台关于房地产调控的政策就有423条的情况可以知道,过快过高的房价上涨是政府不愿意看到的。

如果现在还有谁跟你说买房子能翻几倍的,基本都是骗子,通过买房子一夜暴富的时代过去了,以后房子相当一种理财方式,温水煮青蛙似的上涨。

讲了这么多,就是希望大家对于买房这件事情一定要慎重。明白自己要的是什么产品?

认为,以后想在房地产获得红利的话,一定要买稀缺类的产品,这样的房子才拥有抗跌性,溢价高,流通性快等特点。

如何挑选房地产中的”黄金“

1.优质地段和物业才是人们最爱。

要挑选到优质产品,还是那句话,短期看金融,中期看土地,长期看人口。买人口多的地方,未来房价才有有支撑点。很多人可能会问,1-2线我们都买不起,买3-4线城市可以吗?

知道,每个人都有恋乡情结,在1、2线城市奋斗,买不起这里的房子,就想着去自己的家乡购买。如果从投资的角度,我会建议不要,因为3、4线未来没有国家棚改支持,没有人口,没有产业。房价上涨的空间有限。当然,你要回乡自住的,那就买吧。

2020年后房地产市场开始分化,再也不能闭着眼睛买房了

 

在挑选城市和地段后,就要侧重考虑物业的品质,一个好的房子,可以住50年左右,买到物业品质差的,漏水,外墙老旧快的。且不说你要和物业吵架,就房子以后来卖都难卖,现在动不动买个几百万的房子,谁希望买个小区物业看起来很差劲的。(在这里我就不说那个物业好了,我还记得上次我有篇文章提到了万科,差点没被人打死!)

2.学区房永远是硬通货。

在中国,学区房永远是老百姓最关心的,毕竟再苦不能苦孩子,孩子不能输在起跑线上等耳熟能详的语句我们听的太多了。深圳、上海、北京的学区房,只要能让孩子上重点学校的,多少钱都愿意花。比如:深圳的国城花园,96年的房子,44平方卖1000万,单价相当22万一平方。可见学位带来的超高涨价。

而且学区房还有具有抗跌性和流通性快,因为学校就那么少,上学的人却有那么多。供需关系很难平衡,这种不平衡造成带学区的房子拥有独特的稀缺性,不愁卖。

所以,拥有这些独特品质的房子,才值得你们长期持有,才能跑赢通货膨胀。

2020年后房地产市场开始分化,再也不能闭着眼睛买房了

 

房地产这些”坑“不要踩

1.老破小的房子不要动。

虽然老破小的房子便宜,但是他的流通性太差,很难变现,而且涨价空间有限,最好是能买新年房或者近8年内的房子。

因为老破小存在的问题太多了:产品旧、贷款年限不长和贷款少、社区氛围差,资源很难聚集。

举个例子:去年是上海二手房急速萎缩的时候,价格下滑最厉害的正是那些老破小。

老破小现在正在被替换,在这种小区里面,会留下来的,不会是有头有脸的人物,有能力的人一定会卖了他,继续换更大更新的房子。

2020年后房地产市场开始分化,再也不能闭着眼睛买房了

 

2.郊区的大坑,踩中的话恭喜你。

我在之前的文章讲过,郊区的大坑,谁买谁头疼。你以为是价值洼地呢,听着销售人员跟你讲,未来的生态,旅游或者是百万大城有多棒多棒,地铁一通过来,蹭蹭蹭的房价上涨,赚个几百万不是梦。

通常抱着这种想法的,不是被忽悠,就是消息灵通,眼光毒辣的人。或许以后真能成为新区或者旅游业特别发展,但是如果没成功呢?你的钱套在里面怎么办,别说要卖了,想找个租你房子的人都找不到人。亏本卖都很难卖,增加你的持有成本。不值得!

2020年后房地产市场开始分化,再也不能闭着眼睛买房了

 

对于房子的投资,应该理性看待。

以后换房的人一定会增长,房产在一个家庭的资产份额配比越来越大,不管有钱的,还是暂时没钱的,都希望拥有自己的一套房。

普通人每买一次房,可能要拿出所有的积蓄和背上未来几十年的债务。因此,在挑选的时候,一定要理性看待楼市,很多人都抱着投资和自住的心理来购买一套房子。 这会加大你们的购房难度,因为像之前楼市大涨的风口已经过去了。所以,我想告诉准备买房的你们一个观点:

刚需客户,第一套房子一定不要打乱顺序,想着投资,一定是奔着自住的问题。按照我上面说的,能买品质小区和买新房,就别买老破旧。能靠近城区的,就别买郊区,这样会增大你们成本。

投资客户,一定要优先考虑地段,能够出租,而且租金回报高的。不要想着抄新和抄底。最好是买学区房,流通性大,在资金紧缺的时候,这套房子是能随时变现的。而且别买太多,要学会整合,买对比买多更重要。

记住,买房要考虑持有成本跟运营收益。未来房子变现,不是那么容易的,现在不是以前,你一挂到中介去就很多人来买来看。现在已经进入惨烈的二八时代了,做对的人比做多的人能获得更多的收益。

最后,跟大家再多说一点,我最近写的文章,可能很多人都在骂我,说我总是看好房价,唯恐房价不涨。其实我想说,我只是给大家一些建议和消息,听不听都由你们,我又不让你们跟我买房,也不赚你们的钱。我说房价会涨,只是认为只是一个大势,我又不是神,说它能涨它就涨。我希望的是,大家都能买的起房子,大家安居乐业,我不唯空也不唯多。

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